A bolha imobiliária estourou e o Fed pode deixá-la rasgar

Então, temos uma situação estranha. Não é estranho, na verdade. Apenas realidade. Depois de picos ridículos e incompreensíveis, os preços das casas na maioria dos mercados estão caindo e, em alguns mercados, estão despencando no ritmo mais rápido já registrado. E em alguns mercados, eles estão caindo mais rápido do que subiram. E é só o começo. Não há nada de mágico nisso.

A taxa média de hipoteca fixa de 30 anos mais do que dobrou desde o ano passado, de menos de 3%, para agora mais de 7%, a mais alta em 20 anos, a mais alta desde 2002. Mas há uma diferença entre 2002 e agora: a magnitude dos preços das casas.

Os preços das casas atingiram níveis ridículos na era da repressão das taxas de juros e da impressão de dinheiro pelo Federal Reserve. Mas essa era terminou no início deste ano. Agora temos taxas de juros crescentes e o oposto da impressão de dinheiro: aperto quantitativo.

Portanto, agora temos preços altíssimos das casas, e quero dizer preços ridículos das casas e taxas de hipoteca que eram normais quando os preços das casas eram apenas uma fração dos preços de hoje.

Nos últimos dois anos, vimos picos de preços de casas de 30% a 60%. No metrô de Miami e no metrô de Tampa, por exemplo, os preços das casas subiram 60% em dois anos, de acordo com o índice Case-Shiller. O que é simplesmente louco. E nós sabemos como isso vai acabar e já acabou:

Com taxas de hipoteca de 7% após um aumento de preço de 60% em dois anos, as vendas despencaram e as vendas que estão ocorrendo estão ocorrendo a preços mais baixos.

Nos últimos 20 anos até o início deste ano, os preços das casas em mercados caros triplicaram ou quadruplicaram, de acordo com o índice Case Shiller. Esses mercados incluem os metrôs de Miami, Tampa, Los Angeles, San Diego, Seattle, San Francisco e outros. O índice Case-Shiller rastreia 20 metros. Houve picos de preços semelhantes em outros mercados.

Esses picos de preços agora estão sendo atingidos pelas taxas de hipoteca de 7%. E os compradores de imóveis estão reagindo exatamente da maneira que deveriam: eles estão se abstendo de concordar em pagar esses preços ridículos.

E vemos isso nos números em todos os lugares, e eles estão recuando mais a cada mês. Eles estão recuando porque não podem arcar com os pagamentos da hipoteca a 7%; e mesmo compradores à vista, incluindo compradores institucionais que compram imóveis para aluguel, estão recuando; e eles estão recuando mais rapidamente do que os compradores regulares de imóveis, porque veem como os preços dos imóveis estão caindo, e os investidores profissionais não querem comprar no topo e levar tudo para baixo.

A queda nas vendas foi impressionante e está piorando. A visão mais imediata sobre o que as vendas de casas podem vir a ser, a visão mais em tempo real das vendas atuais de casas, é o número de pedidos de hipotecas de compradores de casas para comprar uma casa.

E esses pedidos de hipoteca caíram 42% na última semana, em comparação com um ano atrás. Eles começaram a cair em fevereiro deste ano, quando as taxas de hipoteca estavam subindo, e continuaram a cair. E agora eles caíram 42% em relação ao ano anterior.

Mas em comparação com o início de 2021, de modo que foi aproximadamente o pico do frenesi imobiliário, os pedidos de hipotecas caíram 52%. Eles agora estão bem abaixo dos mínimos durante os bloqueios na primavera de 2020. Eles agora correspondem aos mínimos de 2015. E, além disso, são os mais baixos desde 1995.

E como eu disse, os investidores estão saindo ainda mais rápido.

Esse colapso nos pedidos de hipoteca em outubro é uma indicação de onde as vendas de imóveis fechados estarão, e quando recebermos esses dados em novembro e dezembro, será horrível.

Há cerca de dez dias, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis divulgou os dados das vendas de imóveis encerradas em setembro. E essas vendas fechadas em setembro caíram 24% em relação ao ano anterior e 30% em relação a outubro, há dois anos.

As vendas fechadas em setembro ficaram um pouco acima dos dois meses de bloqueio na primavera de 2020. Mas, desde então, o volume, com base nos pedidos de hipotecas de compra, piorou muito.